無證房產(chǎn)繼承實務(wù)操作指引——以北京東城區(qū)姐妹共有繼承糾紛為例

　　在房產(chǎn)繼承糾紛中，無證房產(chǎn)的繼承問題尤為復(fù)雜，尤其是當涉及多個繼承人且房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)尚未明確時。本文將以北京東城區(qū)一起姐妹共有繼承糾紛為例，詳細探討無證房產(chǎn)繼承的實務(wù)操作指引。

　　一、案件背景與核心爭議焦點

　　案例涉及東城區(qū)一套尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，該房產(chǎn)由已故父母購買，留有買賣合同和付款憑證。父母五年前去世，留下六個女兒作為第一順序繼承人?，F(xiàn)在，姐妹們希望了解是否能繼承該房產(chǎn)的使用權(quán)以及如何分割。

　　此案的核心爭議焦點主要包括：

　　繼承權(quán)主體資格認定：確認六個姐妹作為第一順序繼承人的法定身份，同時排除非婚生子女、養(yǎng)子女等特殊情形。

　　房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)界定：明確商品房買賣合同的物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)，以及未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是否可繼承。

　　分割方式爭議：姐妹們應(yīng)如何分割房產(chǎn)，是等額分割還是考慮特殊貢獻進行補償。

　　證據(jù)鏈完整性構(gòu)建：如何固定購房合同、付款憑證等關(guān)鍵證據(jù)，以支持繼承權(quán)的主張。

　　二、法律實務(wù)要點解析

　　(一)繼承權(quán)確認規(guī)則

　　根據(jù)《民法典》第1121-1127條，繼承人范圍明確為配偶、子女、父母，其中子女包括婚生子女、非婚生子女和養(yǎng)子女，享有平等繼承權(quán)。在此案中，六個姐妹作為已故父母的婚生子女，均享有繼承權(quán)。

　　同時，《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定了預(yù)售商品房的抵押登記和權(quán)利人死亡后的預(yù)告登記變更程序。這意味著，盡管房產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權(quán)證，但姐妹們?nèi)钥赏ㄟ^法律程序主張其繼承權(quán)。

　　(二)無證房產(chǎn)繼承特殊性

　　《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確了商品房買賣合同履行與物權(quán)變動的區(qū)分原則。即使房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，購房人仍享有合同項下的權(quán)利，包括繼承權(quán)。

　　此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》涉及被查封房產(chǎn)的繼承權(quán)保全程序。若房產(chǎn)被查封，繼承人需通過法律程序保全其繼承權(quán)，并在預(yù)售商品房抵押權(quán)實現(xiàn)時主張優(yōu)先順位。

　　(三)分割方式法律依據(jù)

　　《民法典》第308條規(guī)定了共有物分割的原則，即協(xié)商優(yōu)先，協(xié)商不成由法院裁判，且分割不得損害不動產(chǎn)的效用。在此案中，姐妹們應(yīng)首先嘗試協(xié)商分割房產(chǎn)，若協(xié)商不成，可訴諸法院。

　　同時，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》規(guī)定了等額分割的例外情形，如對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)的繼承人可以多分。這為此案中可能存在的特殊貢獻補償提供了法律依據(jù)。

　　三、系統(tǒng)化解決方案建議

　　(一)證據(jù)體系構(gòu)建

　　為了支持繼承權(quán)的主張，姐妹們需要構(gòu)建完整的證據(jù)體系，包括：

　　繼承權(quán)證明文件：如公安機關(guān)出具的親屬關(guān)系證明、死亡證明原件及殯儀館火化證明。

　　房產(chǎn)權(quán)利輔助證明：如商品房預(yù)售許可證復(fù)印件、物業(yè)費繳納記錄、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的購房人身份確認書。

　　分割協(xié)商記錄：錄音固化協(xié)商過程(注意合法性風險)和書面分割方案(需各方簽字捺印)。

　　(二)法律程序路徑選擇

　　姐妹們可以選擇非訴訟解決途徑，如申請人民調(diào)解委員會調(diào)解或向不動產(chǎn)登記中心申請預(yù)告登記變更。若協(xié)商不成，可訴諸法院，設(shè)計明確的訴訟請求，提交規(guī)范的證據(jù)，并主張優(yōu)先購買權(quán)等特殊程序。

　　(三)風險防控措施

　　在繼承過程中，姐妹們應(yīng)拒絕任何單方處分房產(chǎn)的行為，注意共有房產(chǎn)租賃合同的約束力，并在遇到法院拍賣時主張優(yōu)先購買權(quán)，監(jiān)督執(zhí)行款項分配。

　　四、實務(wù)操作要點提示

　　時效管理：繼承權(quán)訴訟時效為知道或應(yīng)當知道權(quán)利受侵害之日起3年，房產(chǎn)分割協(xié)商建議在繼承開始后6個月內(nèi)完成。

　　文書準備：準備繼承權(quán)公證申請書模板和房產(chǎn)分割協(xié)議范本，明確共有份額及管理約定。

　　風險防控：拒絕簽署任何放棄繼承權(quán)的文件，注意保存微信聊天記錄的原始載體。

　　結(jié)語

　　無證房產(chǎn)繼承問題復(fù)雜且涉及多方利益，需要姐妹們共同努力，通過法律途徑解決糾紛。建議采取“證據(jù)先行+程序并進”策略，重點確認繼承權(quán)主體資格與房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。對于共有房產(chǎn)分割，應(yīng)優(yōu)先通過協(xié)商達成共識，協(xié)商不成可通過訴訟途徑解決。在此過程中，務(wù)必注意預(yù)售商品房的物權(quán)期待權(quán)保護，必要時可申請法院對房產(chǎn)現(xiàn)狀進行保全。建議委托具有不動產(chǎn)繼承專業(yè)經(jīng)驗的律師團隊，以確保合法權(quán)益得到維護。