買(mǎi)賣(mài)案例
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房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中居間方的法律地位
時(shí)間：2019-07-30 16:23:16 來(lái)源： 作者：
這幾年，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了消費(fèi)的熱潮，因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的數(shù)量也是呈現(xiàn)出一個(gè)水漲船高的趨勢(shì)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一般涉及三方民事主體：買(mǎi)方、賣(mài)方以及居間方。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理中，原告方往往在訴求中一并提出要求居間方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
實(shí)踐中，若房屋買(mǎi)賣(mài)雙方與居間方分別簽訂譬如《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以及《房屋買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》，將兩種不同的法律關(guān)系進(jìn)行隔離的話(huà)，那么在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中原告將居間方列為共同被告并提出訴求、主張權(quán)利的可能性是比較低的。因?yàn)楦鶕?jù)合同的相對(duì)性原則，這其中的法律風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。這個(gè)問(wèn)題的提出主要是針對(duì)三方僅簽訂有一份書(shū)面合同比如《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或《房屋買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》等，并在合同中對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體的約定，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系與居間合同關(guān)系混合并存于一份書(shū)面合同的情形。那么，在起訴時(shí)，原告方就不得不解決居間方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的法律地位問(wèn)題。
一、列為共同被告，但法院作出不予處理、另案起訴的處理。
1、西安某區(qū)法院就車(chē)某與張某、韓某、某房屋代理公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中裁判觀點(diǎn)為原告與被告簽訂的居間合同與本案并非同一法律關(guān)系，原告要求解除該合同，本案不予處理，應(yīng)當(dāng)另案處理。
2、廣州佛山法院針對(duì)金某與黎某、佛山市三水區(qū)某房屋中介服務(wù)部行紀(jì)合同糾紛案裁判觀點(diǎn)：原告在本案中系主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，而原告關(guān)于居間費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求基于與被告某房屋中介之間的居間合同糾紛，基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請(qǐng)求不能在一案中同時(shí)處理，故對(duì)原告關(guān)于居間費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，本院在本案中不作處理，原告可另行主張。
一般情況下，將居間方列為共同被告處理的最壞結(jié)果就是法院對(duì)居間法律關(guān)系不予審理、另案起訴。但是，也不排除法院為降低當(dāng)事人的訴訟成本而對(duì)這個(gè)問(wèn)題不進(jìn)行程序?qū)彶槎苯舆M(jìn)行實(shí)體審判的情況出現(xiàn)。
二、列為共同被告或第三人，法院直接進(jìn)行實(shí)體審判并作出相應(yīng)判決。
趙某與鄭某、第三人深圳市某房地產(chǎn)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案法院裁判結(jié)果：第三人深圳市某房地公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告趙某12000元。該案件中，作為居間方的深圳市某房地產(chǎn)公司被列為了第三人，其作出了主體不適格的抗辯關(guān)于第三人的訴訟主體資格及責(zé)任承擔(dān)。本案案由系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，對(duì)應(yīng)法律關(guān)系為房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。第三人與原、被告雙方之間實(shí)屬居間合同關(guān)系，第三人并非本案適格當(dāng)事人。但是法院對(duì)其抗辯理由不予采納，并直接對(duì)其作出了實(shí)體的判決。
一般情況下，返還是合同解除產(chǎn)生的法律后果之一。那么，居間方返還中介代理費(fèi)就應(yīng)當(dāng)以居間服務(wù)合同的解除為前提。但原告僅僅訴求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并不訴求解除居間合同關(guān)系或者直接表述為解除涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么其訴求的返還居間服務(wù)費(fèi)就可能面臨不被支持的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除的情況下，針對(duì)特定房屋的交易已無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，居間合同的繼續(xù)履行也失去了意義。在起訴解除房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系且提出要求居間方返還已支付的居間服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)一并主張解除居間合同關(guān)系或直接訴求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同（即同時(shí)解除該兩種法律關(guān)系）。那么，居間方返還居間服務(wù)費(fèi)則是基于合同解除而產(chǎn)生的返還后果以及基于其違反了合同約定的義務(wù)或法定義務(wù)、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除存在過(guò)錯(cuò)，返還居間服務(wù)費(fèi)是作為居間方承擔(dān)違約責(zé)任的方式之一。
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