無證房產(chǎn)繼承實務(wù)難題破解——以平安里房屋權(quán)屬爭議案為例

　　在歷史的長河中，因歷史遺留問題導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛屢見不鮮，其中無證房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確認與繼承問題尤為復(fù)雜。這類糾紛往往涉及證據(jù)規(guī)則的應(yīng)用、法律條文的解讀以及實際操作中的諸多難點。本文將以平安里房屋權(quán)屬爭議案為例，深入探討“公證書效力認定”、“共有權(quán)人推定”、“物權(quán)請求權(quán)行使”等實務(wù)難點，并結(jié)合《民法典》物權(quán)編與繼承編的最新規(guī)定，為當(dāng)事人提供一套系統(tǒng)性的解決方案。

　　一、案件核心法律要素拆解

　　產(chǎn)權(quán)歸屬的三重認定標(biāo)準(zhǔn)

　　原始取得：1987年的公證書對公公份額的確認具有法律效力，但前提是需核查公證處存檔原件，確保其真實性與合法性。公證書作為書面證據(jù)，是認定產(chǎn)權(quán)歸屬的重要依據(jù)。

　　共有關(guān)系推定：根據(jù)《民法典》第308條，共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)沒有約定為按份共有或共同共有，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。在本案中，公公、老伴、當(dāng)事人父母三人各占1/3的份額，這一共有關(guān)系的推定需結(jié)合公證書、親屬關(guān)系證明等綜合認定。

　　無證房產(chǎn)的價值評估：對于無證房產(chǎn)的價值評估，可采用“重置成本價+成新率”法，并參考《國有土地上房屋征收評估辦法》。同時，需調(diào)取房屋建造審批文件、歷年拆遷補償記錄等佐證材料，以全面、準(zhǔn)確地評估房產(chǎn)價值。

　　繼承權(quán)行使的雙重路徑

　　法定繼承：在公公去世后，其份額應(yīng)由其法定繼承人繼承。第一順序繼承人包括配偶、子女、父母。因此，需確定公公繼承人的具體范圍，包括配偶、當(dāng)事人及其兄弟姐妹等。

　　遺囑繼承：若存在公公生前的遺囑，需核查其真實性。這包括比對筆跡樣本、見證人證言等，以確保遺囑的合法性與有效性。

　　阻卻他人經(jīng)營的合法途徑

　　物權(quán)請求權(quán)：根據(jù)《民法典》第235條，權(quán)利人可以請求返還原物、排除妨害。在本案中，當(dāng)事人可以依據(jù)物權(quán)請求權(quán)，主張對方停止侵權(quán)經(jīng)營活動。

　　經(jīng)營限制措施：除了物權(quán)請求權(quán)外，當(dāng)事人還可以向市場監(jiān)管部門舉報對方的無照經(jīng)營行為，依據(jù)《無證無照經(jīng)營查處辦法》進行處罰。同時，可以申請法院頒發(fā)《禁止令》，依據(jù)《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令對方停止侵權(quán)行為。

　　二、訴訟策略的立體化構(gòu)建

　　證據(jù)體系的金字塔搭建

　　在訴訟中，證據(jù)是勝訴的關(guān)鍵。本案的證據(jù)體系應(yīng)呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)層為1987年公證書原件及公證處檔案，中間層為房屋建造審批文件等，頂層為共有人親屬關(guān)系證明。通過律師調(diào)查令調(diào)取、檔案館查詢、公安機關(guān)出具證明等方式，全面收集證據(jù)材料。

　　訴訟請求的精準(zhǔn)設(shè)計

　　在訴訟請求的設(shè)計上，應(yīng)既包含主訴訟請求，也包含從訴訟請求。主訴訟請求如確認當(dāng)事人對房屋享有一定份額(建議主張33.3%)、判令停止侵權(quán)方經(jīng)營活動等;從訴訟請求如賠償因非法占用造成的經(jīng)濟損失、由被告承擔(dān)本案訴訟費用及鑒定費用等。

　　程序性權(quán)利的戰(zhàn)術(shù)運用

　　在訴訟過程中，應(yīng)充分運用程序性權(quán)利，如訴前保全措施、專家輔助人制度、調(diào)解前置程序等。通過申請對房屋現(xiàn)狀進行公證保全、聘請房地產(chǎn)估價師出庭說明房屋價值評估方法、通過法院調(diào)解平臺促成和解等方式，為訴訟勝利奠定基礎(chǔ)。

　　三、司法實踐中的難點突破

　　歷史遺留房產(chǎn)的特殊規(guī)則

　　對于歷史遺留房產(chǎn)，北京法院有特定的裁判指引。如1990年以前建造的無證房產(chǎn)，可參照合法建筑處理。同時，鄰居證言、水電費繳費記錄等證據(jù)也可以作為產(chǎn)權(quán)認定的輔助證據(jù)。

　　共有權(quán)人推定規(guī)則的適用

　　在共有權(quán)人推定方面，《民法典》第308條有例外情形。如共有人之間具有家庭關(guān)系等特殊情形，可認定為共同共有。在本案中，需證明當(dāng)事人父母與公公存在長期共同生活關(guān)系，以支持共有權(quán)人的推定。

　　經(jīng)營限制的執(zhí)行創(chuàng)新

　　在執(zhí)行過程中，可以采取行為保全措施，如責(zé)令侵權(quán)方每日定時清場、強制安裝監(jiān)控設(shè)備等，確保經(jīng)營活動可追溯，有效維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　四、類案對比與風(fēng)險防范

　　典型裁判規(guī)則匯編

　　通過匯編類似案件的裁判規(guī)則，可以為本案提供有益的參考。如無證房產(chǎn)確權(quán)案件中的施工許可證可作為產(chǎn)權(quán)憑證、共有人份額爭議案件中的長期居住可推定共有關(guān)系等。

　　高發(fā)風(fēng)險預(yù)警

　　在處理此類糾紛時，應(yīng)警惕訴訟時效陷阱、執(zhí)行不能風(fēng)險以及政策變動風(fēng)險等。如物權(quán)請求權(quán)不受訴訟時效限制，但損害賠償請求權(quán)需在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起3年內(nèi)主張;若房屋已抵押且無足夠現(xiàn)金清償，可能面臨拍賣流拍;北京正在推進的“老房子帶電梯”改造計劃可能影響產(chǎn)權(quán)認定等。

　　五、結(jié)語——權(quán)益守護的系統(tǒng)性方案

　　在本案中，建議當(dāng)事人采取以下步驟實現(xiàn)權(quán)益最大化：立即申請訴前證據(jù)保全，固定房屋現(xiàn)狀;委托專業(yè)評估機構(gòu)出具房屋價值評估報告;向市場監(jiān)管部門舉報無照經(jīng)營行為，形成行政監(jiān)管壓力。同時，我們也應(yīng)從中汲取法治啟示：歷史遺留房產(chǎn)糾紛的解決應(yīng)建立“歷史事實還原-法律規(guī)則適用-執(zhí)行保障”三位一體機制。為此，我們應(yīng)完善房屋權(quán)屬檔案管理、定期更新產(chǎn)權(quán)登記信息、建立家族成員共有財產(chǎn)管理制度等，以預(yù)防類似糾紛的發(fā)生。

　　綜上所述，無證房產(chǎn)的繼承與物權(quán)確認問題是一個復(fù)雜而細致的法律實務(wù)領(lǐng)域。通過深入剖析本案的法律要素、訴訟策略以及司法實踐中的難點突破，我們?yōu)楫?dāng)事人提供了一套系統(tǒng)性的解決方案。希望本文能夠為涉及類似糾紛的家庭提供有益的參考和指導(dǎo)。